10年前，营销总牛X，因为卖房很难；

5年前，投资总硬气，因为拿地困难；

今天，融资老总吃香了，因为房企缺钱了……

【1】

感谢关注郑州楼事八卦。

随着一线房企集体步入“高周转、高杠杆”，融资能力已经成为房企的生命线。谁能融来更多的钱，谁就能称霸武林，谁的融资成本更低，谁才是真命天子。

来自新浪财经的数据，如下图：

中海、华润和龙湖融资成本最低，在4.5%以下，泰禾、荣盛发展、恒大、阳光城最高，达到8-8.5%。

4个百分点看似不多，但基础是几十亿，于是，点点致命！

举个栗子：中海拿块地，地价20亿，9亿成本（1.5亿融资成本），35亿销售收入，3亿税金，3亿利润，3年开发期，项目成本利润率：3/30=10%，指标不差。如果是泰禾，那么融资成本成3亿，同样的售价，利润只剩1.5亿，成本利润率：1.5/30=5%，项目总要下岗。（以上数据定性不定量）

也可以简单的说，20亿的资金2年4%个点就是1.6亿，这1.6亿就是融资能力不行要付出的代价。

问题来了，怎么不花这1.6个亿呢？

有且只有2个途径：第1、降低融资成本，由8.5%降到中海的4.5%，但国内大多数企业没有这个能力。2、缩短开发周期，快建快卖！原本20亿的融资要用2年，我疯狂施工缩短周期，1年搞定，那就省了1年的费用，这1.6个亿就不用花了。

第一个都搞不定，只能做第二个。

通过“缩短开发周期”减少融资成本，是高周转本质。

【2】

于是，行动开始！

老板一个电话把项目总叫到面前：4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转！

项目总领到圣旨后也很简单，连夜打电话把施工方老总叫到房间：现在开始挖地基，2个月给我盖到6层，我要拿预售证卖房子。

施工老总领到任务，连夜把施工经理叫到面前：今天晚上必须把地基夯实，明天继续下一步作业，今天地基夯不实，下个月你的奖金没了！

施工经理慌了，第一时间把20个工人召集到面前：今晚别睡了，把地基夯实，不然，明天全部卷铺盖滚蛋！

20个工人一听，面面相觑：这不可能啊！完全违背常理啊。但为了不卷铺盖滚蛋，为了家里老婆的油盐酱醋，为了孩子的学费生活费，为了自己的那包散花烟，他们“想了办法”，于是第二天，“顺利完成了任务”，至于5年后，你的地基下不下陷，和他们已经没有关系了。

变态的施工速度要求，是建筑质量体系崩塌的第一退手！

我们来分析一下，这个环节谁错了？工人为了不被饿死，必须执行命令，没错；施工经理为了奖金养家糊口，没错；施工老总为了不被驱离出场，没错；项目总贯彻老总的意思，没错；老总为了企业正常的经验下去，没错！

客户要维权，你找谁？怪谁？负责人离职了，即使不离职，能怪他吗？这是一个体系的问题，这是一个行业的问题，甚至可以说是一个国家的问题。

同样，在这个高周转环节上的每一个人“真心”喜欢这种高周转模式吗？他们愿意连续3天通宵出图吗？不愿意。

每一个人心里100个，1000个不愿意，甚至每天都在骂娘，但那又能如何？骂娘归骂娘，通宵还要继续，因为生活要继续，每一个人都进入了这个体系，挣不脱，逃不过，你必须逆着洋流干到底。

没人能改变现状，包括总裁，包括杨总自己，没有巨大的社会力量，高周转将继续下去。

当然，融资成本高是一方面，即使融资成本不高，项目可以实现10%的成本利润率，但是，融资成本再低，它总是有成本的，只要有成本，那结论就是：越快成本越低，所以，终究逃不了一个快字。

谁错了呢？谁错谁知道！

【3】

施工质量已经坍塌，本质是融资成本，如果融资成本是零，我可以确信，不会有变态的施工工期要求，也就没有建筑质量的塌陷。接着看。

如果一个项目，以楼面价10000元/㎡拿的地，2年的财务成本下来，按最低的融资成本4.5%计算，最终楼面价也是11000元/㎡，但是市场售价只接受15000元/㎡的价格，去掉税费1000元/㎡，那么留给开发商好好建房子的成本只有3000元/㎡。

在当下客户对楼盘品质的要求之下，3000元/㎡的成本，能建出什么好房子，于是，这次开发商必须撕掉内裤，开始减配……

高地价是减配的主因。

即使如此，客户仍认为房价过高，买不起的嫌远，不嫌远的买不起，买得起的嫌品质差，不嫌品质差的买不起。

购房者，你竟然买不起开发商已经接近赔钱的房子，为什么买不起，工资低呗，工资不是一直在涨吗？工资涨的速度跟不上房价涨的速度呗！工资增长速度跟不上房价增长速度的客户是一个不合格的购房客户！

开发商摘掉胸衣，脱掉内裤，站在了客户面前，客户还是买不起，开发商无奈，只有摸摸拉起一根绳子。

能够走到今天的郑州本地非上市房企，不会为了利润而轻易减配，除非面临亏钱；一线上市房企的职业经理人也不会轻易去减配，除非资本市场嗜血要求。

如果高融资成本是建筑质量崩塌的本质，那么高地价就是减配的根源。

【4】

居高不下的融资成本！居高不下的土地成本！上市公司的利润考核！工资龟涨的购房客户！这是当下房企所面临的三座大山，如果一板砖拍下来，冤死的只有购房客户，其实他们也想涨工资。

必须向高周转的碧桂园道歉！

不同于一般房企，项目少，资金压力小，碧桂园的快速扩张模式，就注定了它需要大量的资金池。这个资金池=自有资金/使用周期，使用周期越短，这个资金池越大，使用周期越长，这个资金池就要干，所以，它必须高周转，快周转！

碧桂园是被逼无奈的！我们不该看不起碧桂园，这是整个时代的缩影，也是这个时代的产物。说严重一点，高周转带来的不仅仅带来的是建筑质量的下降、减配风的盛行，它更严重阻碍了住宅行业的进步：为缩短周期，开发商不仅在施工速度上加快，也必须在产品设计周期上缩短，只能上“标准化产品”……如此一来，怎可能有上和院、怎可能有天筑、怎可能有美庐湾？

结语：

日本人和德国人如果造一把椅子或者一把刀，目标都是奔着使用百年而去，而我国呢？大多数是奔着2-3年的目标而去，因为这样不但成本低，生产快，而且在3年以后还能再生产一次，再增加一次GDP，再增加一次业绩，再赚一点利润……杀鸡取卵、饮鸩止渴，我们最擅长。

这种制造业观念很可怕，但可怕的是，它漫延到了房地产领域，一个产品坏了，可以处理重来，房子未来坏掉了呢？哪一栋被炸掉的大楼不是对生态环境的恶魔式破坏？

近期参观了永威的上和郡和上和府，从用才和造房理念，看得出永威是奔着百年建筑而去的，这是郑州为数不多的“德式房企”，但同时，不得不承认，李老板也面临着巨大经营考验。

谁造成了这种局面？不知道，只想说一句：别把永威逼成碧桂园！

（全文完）