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房产频道
别把永威逼成碧桂园!
发布时间:2019-06-11  来源:未知  作者:admin666

10年前,营销总牛X,因为卖房很难;

5年前,投资总硬气,因为拿地困难;

今天,融资老总吃香了,因为房企缺钱了……

【1】

感谢关注郑州楼事八卦。

随着一线房企集体步入“高周转、高杠杆”,融资能力已经成为房企的生命线。谁能融来更多的钱,谁就能称霸武林,谁的融资成本更低,谁才是真命天子。

来自新浪财经的数据,如下图:

中海、华润和龙湖融资成本最低,在4.5%以下,泰禾、荣盛发展、恒大、阳光城最高,达到8-8.5%。

4个百分点看似不多,但基础是几十亿,于是,点点致命!

举个栗子:中海拿块地,地价20亿,9亿成本(1.5亿融资成本),35亿销售收入,3亿税金,3亿利润,3年开发期,项目成本利润率:3/30=10%,指标不差。如果是泰禾,那么融资成本成3亿,同样的售价,利润只剩1.5亿,成本利润率:1.5/30=5%,项目总要下岗。(以上数据定性不定量)

也可以简单的说,20亿的资金2年4%个点就是1.6亿,这1.6亿就是融资能力不行要付出的代价。

问题来了,怎么不花这1.6个亿呢?

有且只有2个途径:第1、降低融资成本,由8.5%降到中海的4.5%,但国内大多数企业没有这个能力。2、缩短开发周期,快建快卖!原本20亿的融资要用2年,我疯狂施工缩短周期,1年搞定,那就省了1年的费用,这1.6个亿就不用花了。

第一个都搞不定,只能做第二个。

通过“缩短开发周期”减少融资成本,是高周转本质。

【2】

于是,行动开始!

老板一个电话把项目总叫到面前:4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金再周转!

项目总领到圣旨后也很简单,连夜打电话把施工方老总叫到房间:现在开始挖地基,2个月给我盖到6层,我要拿预售证卖房子。

施工老总领到任务,连夜把施工经理叫到面前:今天晚上必须把地基夯实,明天继续下一步作业,今天地基夯不实,下个月你的奖金没了!

施工经理慌了,第一时间把20个工人召集到面前:今晚别睡了,把地基夯实,不然,明天全部卷铺盖滚蛋!

20个工人一听,面面相觑:这不可能啊!完全违背常理啊。但为了不卷铺盖滚蛋,为了家里老婆的油盐酱醋,为了孩子的学费生活费,为了自己的那包散花烟,他们“想了办法”,于是第二天,“顺利完成了任务”,至于5年后,你的地基下不下陷,和他们已经没有关系了。

变态的施工速度要求,是建筑质量体系崩塌的第一退手!

我们来分析一下,这个环节谁错了?工人为了不被饿死,必须执行命令,没错;施工经理为了奖金养家糊口,没错;施工老总为了不被驱离出场,没错;项目总贯彻老总的意思,没错;老总为了企业正常的经验下去,没错!

客户要维权,你找谁?怪谁?负责人离职了,即使不离职,能怪他吗?这是一个体系的问题,这是一个行业的问题,甚至可以说是一个国家的问题。

同样,在这个高周转环节上的每一个人“真心”喜欢这种高周转模式吗?他们愿意连续3天通宵出图吗?不愿意。

每一个人心里100个,1000个不愿意,甚至每天都在骂娘,但那又能如何?骂娘归骂娘,通宵还要继续,因为生活要继续,每一个人都进入了这个体系,挣不脱,逃不过,你必须逆着洋流干到底。

没人能改变现状,包括总裁,包括杨总自己,没有巨大的社会力量,高周转将继续下去。

当然,融资成本高是一方面,即使融资成本不高,项目可以实现10%的成本利润率,但是,融资成本再低,它总是有成本的,只要有成本,那结论就是:越快成本越低,所以,终究逃不了一个快字。

谁错了呢?谁错谁知道!

【3】

施工质量已经坍塌,本质是融资成本,如果融资成本是零,我可以确信,不会有变态的施工工期要求,也就没有建筑质量的塌陷。接着看。

如果一个项目,以楼面价10000元/㎡拿的地,2年的财务成本下来,按最低的融资成本4.5%计算,最终楼面价也是11000元/㎡,但是市场售价只接受15000元/㎡的价格,去掉税费1000元/㎡,那么留给开发商好好建房子的成本只有3000元/㎡。

在当下客户对楼盘品质的要求之下,3000元/㎡的成本,能建出什么好房子,于是,这次开发商必须撕掉内裤,开始减配……

高地价是减配的主因。

即使如此,客户仍认为房价过高,买不起的嫌远,不嫌远的买不起,买得起的嫌品质差,不嫌品质差的买不起。

购房者,你竟然买不起开发商已经接近赔钱的房子,为什么买不起,工资低呗,工资不是一直在涨吗?工资涨的速度跟不上房价涨的速度呗!工资增长速度跟不上房价增长速度的客户是一个不合格的购房客户!

开发商摘掉胸衣,脱掉内裤,站在了客户面前,客户还是买不起,开发商无奈,只有摸摸拉起一根绳子。

能够走到今天的郑州本地非上市房企,不会为了利润而轻易减配,除非面临亏钱;一线上市房企的职业经理人也不会轻易去减配,除非资本市场嗜血要求。

如果高融资成本是建筑质量崩塌的本质,那么高地价就是减配的根源。

【4】

居高不下的融资成本!居高不下的土地成本!上市公司的利润考核!工资龟涨的购房客户!这是当下房企所面临的三座大山,如果一板砖拍下来,冤死的只有购房客户,其实他们也想涨工资。

必须向高周转的碧桂园道歉!

不同于一般房企,项目少,资金压力小,碧桂园的快速扩张模式,就注定了它需要大量的资金池。这个资金池=自有资金/使用周期,使用周期越短,这个资金池越大,使用周期越长,这个资金池就要干,所以,它必须高周转,快周转!

碧桂园是被逼无奈的!我们不该看不起碧桂园,这是整个时代的缩影,也是这个时代的产物。说严重一点,高周转带来的不仅仅带来的是建筑质量的下降、减配风的盛行,它更严重阻碍了住宅行业的进步:为缩短周期,开发商不仅在施工速度上加快,也必须在产品设计周期上缩短,只能上“标准化产品”……如此一来,怎可能有上和院、怎可能有天筑、怎可能有美庐湾?

结语:

日本人和德国人如果造一把椅子或者一把刀,目标都是奔着使用百年而去,而我国呢?大多数是奔着2-3年的目标而去,因为这样不但成本低,生产快,而且在3年以后还能再生产一次,再增加一次GDP,再增加一次业绩,再赚一点利润……杀鸡取卵、饮鸩止渴,我们最擅长。

这种制造业观念很可怕,但可怕的是,它漫延到了房地产领域,一个产品坏了,可以处理重来,房子未来坏掉了呢?哪一栋被炸掉的大楼不是对生态环境的恶魔式破坏?

近期参观了永威的上和郡和上和府,从用才和造房理念,看得出永威是奔着百年建筑而去的,这是郑州为数不多的“德式房企”,但同时,不得不承认,李老板也面临着巨大经营考验。

谁造成了这种局面?不知道,只想说一句:别把永威逼成碧桂园!

(全文完)

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